哪些情况无法办理过户

来源：楼团团分类：二手房过户

文章摘要：在租而额萨芬买卖的时候我们要知道只有房产能够顺利过户才能够顺利交易，无法过户的房产是不能买卖的，那么哪些情况无法办理过户呢？

1、卖家无法提供房产证：

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

2、卖方未经其他产权人同意出售的房产：

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。因此，过户时必须要让所有共有产权人到场签字，有人来不了，要让对方提供经过公证的授权委托书，尽可能的降低毁约风险。

3、被有关部门查封的房产：

买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

4、未解除抵押的房产：

现在不少卖家的房子都是货款买的，未还清银行货款的房子叫抵押房。根据《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据此条，已设立抵押权的财产转让的，须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说，必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以，购买此类房子，卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。

5、产权因为违规搭建被冻结：

如果房屋有违建，按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定，有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的決定：属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律、法规规定的其他情形。

在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。

6、正在出租的房屋：

我国法律有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

房屋过户的法律效力

1、出售房屋过户以后，对原有的房屋产权人就失去了产权拥有的权利，原有的产权人对出售的房屋不再有任何权利和义务，原有的产权人已经通过资金交换将房屋产权过户给购房者，以后再次出售此屋就是违法行为，要追究法律责任。

2、房屋过户以后，新的房屋产权就落到了新的购房人身上，变成房屋新的一任主人，拥有房屋产权的新户主可以对房屋做出任意处置，但是违法的行为是不可以的，例如私自拆建、安装、作违法交易等，发生这样的行为，严重的政府会没收房屋。

3、房屋过户以后，房屋在出现任何方面的问题，不在与之前的房屋产权人有任何关系，需要找到物业或是开发商解决问题。