房价怎么算

来源：楼团团分类：买房准备

文章摘要：房价决定了最终房屋成交总价，对于购房者来说是很重要的，但是房价是怎么算出来的，很多购房者都不清楚。

房价的计算公式为“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建费用和税费等+10%的开发商利润”。

1、土地成本(占比25%-30%)：房价里的土地成本指楼面地价，简单来讲就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

2、建安成本(占比约30%)：建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要分为三个部分：

(1)前期费用：主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。

(2)土建费用：主要表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。

(3)配套设施费用：这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。

3、管理费用(占比约5%)：包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。

4、税费(约占比25%)：主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。

5、利润(占比约10%)：对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的，开发商的利润空间也就会随之増大。

影响房价的其他外部因素

1、人口因素：房屋价格一般与人口数量呈正相关关系，人口越多的城市房价通常越高。

2、社会因素：集中了政治、商业、学习、医疗、文娱等良好资源的城市房价通常较高。

3、区位因素：附近有学校、交通便利、周边商业发达、各项资源齐全，房价通常较高。

4、品牌因素：同一时间的同一地块，如果是大品牌开发商建设的楼盘，房价通常较高。

5、经济因素：房产价格随经济的通货膨胀、该地区的经济增长、居民收入水平而增加。

6、政策因素：特定情况政府采取措施进行宏观调控，如房产价格高采取限贷限购策略。