商品房预售资金监管实施细则

商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款。

目前有一些城市出台了商品房预售资金监管实施细则，不同城市的规定有差异，下面例举亳州市商品房预售资金监管实施细则内容以供参考。

亳州市商品房预售资金监管实施细则

第一条：为加强我市商品房预售资金监督管理，防范商品房预售风险，保证商品房预售资金专款专用和商品房建设的顺利进行，保障预购人的合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《亳州市商品房预售资金监管办法》等有关法律法规要求，结合我市实际情况，制定本细则。

第一章：监管范围和原则：

第二条：本市市区内申请预售许可的商品房，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本细则。

第三条：商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行实施、多方参与、专款专用的原则。

第二章：监管部门职责分工：

第四条：市房地产管理局(以下简称市房产局)具体负责市区商品房预售资金监管工作的组织实施，并依法查处房地产开发企业违反商品房预售资金监管的行为。

第五条：中国人民银行亳州市中心支行、亳州银监分局依据职责监督各监管银行做好商品房预售资金监管工作。

第六条：各监管银行应按照本细则的要求，做好监管账户管理工作。

第三章：监管资金的范围及标准：

第七条：监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。市房产局根据“定额标准”确定拟预售项目的重点资金监管总额(具体标准由市房产局会同物价等部门提出建议，向社会公布后执行。建议标准为：多层楼栋2000元/平米，7-11层楼栋2600元/平米，12-24层楼栋3000元/平米，25层以上楼栋3200元/平米，精装修另加1000元/平米)。预售款超出预售项目重点监管资金的部分为一般监管资金。今后根据市场情况变化，适时调整定额标准。

第四章：监管协议的签订和监管账户的开设：

第八条：房地产开发企业应与市房产局、监管银行签订统一格式的《亳州市商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)，按照一个预售楼栋对应一个监管账户的原则开设商品房预售资金监管账户，如果该监管银行不能满足预售楼栋的按揭贷款需要，可适当增加监管账户，但最多不得超过三个。

第九条：签订《监管协议》时，房地产开发企业应登录预售资金监管系统填写预售项目、楼栋、房屋及监管账户信息。

第十条：《监管协议》应明确监管账户开户行、账号、经市房产局核定的重点监管资金数额，约定各方的权利、义务、责任。载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、土地使用面积、土地使用权属状况(是否抵押)、施工许可证号、拟售项目的总建筑面积等内容。

第五章：监管银行：

第十一条：各商业银行应当与市房产局签订《亳州市商品房预售资金监管协议书》，并与商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)实行联网，方可开展预售资金监管业务。

第十二条：具体开展监管业务的银行支行由各监管银行自行确定。监管银行撤销或名称等发生变更的，监管银行应及时书面告知市房产局，并办理相关手续。

第十三条：商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)发生不明入账的，监管银行应在房地产开发企业提供交款通知书编号之后2个工作日内补录。

第十四条：有关部门依法拟对监管账户内的监管资金进行查封、冻结、划拨的，监管银行有义务告知有关部门商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市房产局。

第十五条：鼓励监管银行与房地产开发企业对监管账户内的资金办理协定存款。

第六章：预售资金的交存和入账：

第十六条：房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，需提交《监管协议》或者《预售资金监管承保函》。其商品房预售方案中应当包括《监管协议》的相关内容。

第十七条：核发的《商品房预售许可证》必须标注预售资金监管账户和账号，以方便购房人将房款交入监管账户。

第十八条：房地产开发企业应在《商品房买卖合同》中明确预购人交款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号。预购人凭监管系统打印的《亳州市商品房预售资金交款通知书》，通过银行柜台现金或转账、预售资金监管账户专用POS机等方式将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得通过非预售资金监管账户进行收款。

第十九条：购房人以按揭贷款方式购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户。预购人以分期付款或其它方式购买商品房的，按合同约定的时间、数额，分期将购房款存入监管账户。

第二十条：预售资金监管系统内显示的房屋交款金额，必须与购房合同约定缴款金额相一致，预售人才能办理商品房合同备案登记。

第七章：监管账户变更和注销：

第二十一条：已经设立监管账户的预售项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该账户范围内的商品房不得销售;已经发生销售行为的，监管账户不得变更。

第二十二条：房地产开发企业申请变更监管账户的，需向市房产局提交下列资料：

《亳州市商品房预售资金监管账户变更申请表》;

原监管银行同意变更监管账户的证明文件;

房地产开发企业关于监管项目未发生销售行为的承诺;

其他应当提供的资料。

第二十三条：房地产开发企业设立新的监管账户后，需与市房产局、监管银行重新签订三方《监管协议》。

第二十四条：住宅项目取得《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》之后，方可申请解除监管;非住宅项目整体经竣工验收备案后，方可申请解除监管。预售项目单栋楼通过竣工验收备案后，剩余监管资金用于本项目后续工程建设。

房地产开发企业申请解除监管，需提供：

1、建筑工程竣工验收备案证明;

2、《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》(住宅项目);

3、施工单位、工程单位核实的工程款已全部支付(质保金除外)的证明。市房产局审核通过后，书面通知监管银行和申请企业解除监管账户。

第八章：监管资金的使用管理：

第二十五条：监管账户内的监管资金主要用于预售项目的工程建设。房地产开发企业申请使用监管资金支付工程款时，应当向市房产局提供：1、建设单位、施工单位、监理单位共同出具的工程进度证明及已付工程款证明;2、上一次拨付的相关票据。预售资金监管人员届时到现场进行查验，并在3个工作日之内审核完毕。拨款必须直接转入施工单位账户，不得向个人账户划转资金。

第二十六条：房地产开发企业应根据以下资金使用节点申请使用重点预售监管资金：基础工程完工，累计申请使用重点监管资金额度不得超过预售重点监管资金核定总额的25%;主体工程完成一半，累计申请使用重点监管资金额度不得超过预售重点监管资金核定总额的50%;主体结构封顶，累计申请不得超过重点监管资金75%;质检单体验收，累计申请不得超过重点监管资金90%。

第二十七条：重点监管资金原则上主要用于监管项目主体建设施工合同内的工程款。一般监管资金原则上主要用于与建设项目相关的材料款、设备款、装修装饰费、燃气安装费、水电安装费及景观绿化等配套工程费用。重点监管资金的25%用于保障农民工工资，如果仍然不能满足农民工工资需要，一般监管资金必须优先满足农民工工资。

第二十八条：监管银行应每日核查监管账户的资金变动情况，并保证账户余额和预售资金监管系统余额一致，监管银行与市房产局做到信息及时沟通。

第二十九条：市房产局适时核查监管账户资金变化情况，发现问题及时处理，确保监管资金用于预售项目建设。

第九章：违规行为处理：

第三十条：房地产开发企业有下列情形之一的，市房产局不予审批拨付重点监管资金和一般监管资金，并暂停该预售项目网上合同备案业务;情节严重的，将收回该楼栋的预售许可转为现房销售;造成重大损失的，补缴或追回预售资金，并依法承担相关的法律责任。

(一)未按规定将房价款存入监管账户的;

(二)未按规定使用商品房预售资金的;

(三)提供虚假资料骗取资金拨付的;

(四)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(五)未按监管部门要求进行整改或履行处罚的。

第三十一条：监管银行擅自划转房地产开发企业预售监管资金、未将按揭贷款直接转入监管账户、或者挪用商品房预售资金的，由商品房预售资金主管部门责令其限期整改，拒不整改或情节严重的，暂停该监管银行在本市开展新项目预售资金监管业务资格。并由人民银行亳州支行、亳州银监分局责令监管银行追回违规拨付或挪用的监管资金，造成重大损失的，依法承担相关法律责任。

第三十二条：市房产局和各监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关。

第十章：附则：

第三十三条：本实施细则自下发之日起正式实施。按照原实施细则已签订《监管协议》的项目按照本实施细则执行，不再重新签订《监管协议》。原亳州市房地产管理局、中国人民银行亳州市中心支行关于印发的《亳州市商品房预售资金监管实施细则》的通知(亳房〔2015〕63号)同时废止。