存量房和二手房有什么区别

来源：楼团团分类：交易买卖

文章摘要：房产市场上的房屋有新房、二手房分类，常见的还有存量房这个名词，很多购房者对存量房不了解，那么存量房和二手房又有什么区别呢?

1、房屋性质不同：存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。而二手房是在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

2、市场级别不同：存量房市场也叫做一级半市场;而二手房属于房地产产权交易三级市场。

3、房屋包括内容不同：存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。而二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房交易流程

1、签订合同支付定金

首先，当你看好房子之后需要在中介签订正规的三方合同，而且签订的时候要询问签订人是否有经纪人资格证，以免合同无效。

其次买方需要在中介交一些定金，定金对买卖双方都是有保障的，如果买方违约，定金会给卖方，如果卖方违约，定金会双倍给买方。

当然如果最后产生官司，法院的判定也是在定金的基础上。

2、签订贷款合同

这主要是针对买方的，需要跟贷款银行签订一份贷款合同，提前根据各个银行的利率高低和放款速度的来决定贷款银行;如果是公积金贷款需要先去查询是否符合资格;如果是全款买房请忽略这一步。

3、首付资金监管

划重点!很多人将首付款交给中介，这是不安全的，如果中介跑路，你的首付款就没有了，一定要在银行做资金监管，以防出现意外，定金是算在首付款内但不在资金监管内的。

4、按揭审批

做完以上这三步了，就需要等一等了，银行会根据客户自身收入、工作以及征信来进行审核，一般3个工作日左右就会出审批结果，公积金则慢一些。

5、垫款赎证

贷款审批过后，就证明客户资质没问题，可以进行买卖交易。如果房主房子有欠款，需要先提前还款，将剩下的贷款一次还清，如果无欠款，则无需进行这一步。

6、交税过户

房子银行欠款还清，贷款审批通过，买方就可以到交易大厅进行交税过户，买方主要是契税，部分房子有土地出纳金，卖方就要根据情况看有没有个税和增值税。交税后过户出新证，房产证上的名字就会变为买方的名字，这时候房产证就到手了。

7、解冻首付款

房产证的名字已经变了，这时候买方就可以放心地先将首付款解冻，银行就会直接把钱打到卖方的账户上，再次划重点，必须先过户再解冻首付款!

8、抵押

房产证下来了对于贷款买房的网友暂时还不能留在手里，需要拿到银行进行抵押，银行才会把贷款部分打给房主。而公积金贷款的这时候才去公积金办理贷款，进行抵押。一定要先解冻首付款再去办理抵押，因为解冻首付款的时候需要房产证。现在银行已经不押房产证了，还完第一个月贷款就能去银行取了。

9、放款

等房产证抵押后，贷款银行就会审核放款，一般在7个工作日左右，公积金贷款需要进行初审、终审然后放款，一般在15个工作日左右。

10、物业交接退定金

房主拿到首付款和贷款后，买卖双方需要查看水电煤气暖气等费用是否已经结清划重点，一定要先物业交接，再退定金。主要是水费，可能会出有遗留水费，如果产生滞纳金也是一笔不小的费用，如果房主不愿意给买方则可以直接在定金中扣除。

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