买法拍房子要注意什么

来源：楼团团分类：房屋类型

文章摘要：当下大部分城市都是限购的，但法拍房大多是不限购的，成为很多人的选择，那么在买法拍房子的时候要注意什么呢?

1、尽可能详细了解法拍房的情况

购房者在拍卖房产前，务必对房产的现实状况做一个详细全面的了解，即前期的摸底工作要扎实。另外，还要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。

2、先识别“轮封”房

对于拍卖房源最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚。比如，究竟有多少个法院查封?如果有多个法院查封同一套房子，行业内将其称之为“轮封”。而竞得“轮封”的法拍房，即便银行可如期放款，但是由于有多个债权人，就会一时间难以分配。这样一来，未来产权过户的风险就会非常大，而且拖的时间也长。

3、注意其余增加的费用，做好衡量

建议大家在即使看过评估报告的情况下，也要去调查更多的房屋详情。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约?是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。

4、确保资金到位，不然会浪费保证金

对自身财务状况一定要有一个很好的了解。比如在房产拍卖成交后通常是需要一次性付款的，即使可以贷款也是要将很多成本计算在内的，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下，则有可能会产生其他问题。

买法拍房的手续

在法拍房竞拍正式开启之前，法院会通过既定的网拍平台发布拍卖公告，公告时间长短取决于拍卖财产类型。按照法律规定，拍卖动产，应当在拍卖15天前公告;拍卖不动产或其他财产权，应当在拍卖30天前公告。因此，竞买人参与网络司法拍卖应从以下步骤开始：

1、首先，法院在查封债务人房产之后，会由法院委托专门的评估机构，给出一个房屋评估价格，一般来说这个评估价格就是起拍价格，要低于市场两三成。

2、其次，法院会将法拍房源信息挂到竞拍平台，例如人民法院诉讼资产网，淘宝司法拍卖网，京东司法拍卖网、公拍网等平台，并在平台上面放出竞拍房源的相关信息，其中包括地址、权属、居住情况等。

竞拍公告发出之后，竞拍人一定要详细阅读竞拍公告。减少因对信息了解不足，而造成竞拍人对竞拍财产造成的错误判断。

3、随后，就是竞拍人确定要参与竞拍之后要交纳的保证金了。在竞拍程序结束之前，竞拍人需要以实名成功给交纳保证金，才能取得竞拍资格。

一般情况下，不交纳保证金，将无法参与竞拍，例外情况是，执行申请人参与竞拍的，可以不交纳保证金，但是债权数额小于保证金数额的，则需要按照差额部分交齐保证金。

因此，即使是法院确认的具有优先购买权的竞拍人，只要不是申请执行人，均需缴纳保证金才能参与竞拍。保证金一般是法拍房起拍价格的10%-15%，大多都收取10%。

4、在出价竞拍期间。竞拍时间不得少于24小时，而且网络司法拍卖统一采取从起拍价格开始，逐渐递增的方式出价，每次出价必须是整倍数。如果竞价结束前5分钟，没认出价，最后出价即为成交价格，

如果竞拍结束前5分钟有人出价，竞价时间自该出价时间顺延5分钟。竞拍人的出价时间已进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。

要注意的是，网络司法拍卖并不限制参与竞拍的人数，也就是说即使只有一个人报名参与，只要在其竞价期间以不低于起拍价的价格至少出价一次，竞拍就会成功。

5、法拍房按照规定可以拍卖三次，若第一次流拍，则第二次起拍价会降到第一次的80%~90%，第二次流拍，则第三次的起拍价格将会继续降到第二次的80%~90%。

若是三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。所以一般法拍房的成交价格都会比市场价低。

6、竞拍成交之后，竞拍人就可以拿着成交确认书，在法院规定的时间内，将尾款转入法院规定的账户当中。

之后由法院出具司法裁定书、解封、审税、过户，竞拍人拿房产证。

7、竞拍结束后。如果拍卖成交，除了成功拍得房产的竞拍人的保证金会直接算入房款，其余竞拍人不论出价与否，保证金都将于24小时内退回原账户中。如果流拍，法院应在30天内在统一平台再次启动拍卖。法律规定，第二次拍卖可以在第一次起拍价的20%范围内确定起拍价的降价幅度。

8、拍卖财产的交付和过户。拍卖成交后，网络司法拍卖平台将通过系统自动生成确认书并公示。根据法律规定，拍卖财产的所有权自拍卖成交裁定书送达买受人时才转移。