买二手房注意哪些细节

来源：楼团团分类：交易买卖

文章摘要：二手房交易是个人对个人的，在买二手房的时候过程中要注意的事项更多，具体买二手房要注意哪些细节呢?

1、各个程序办理时间点：买二手房的流程可是很多的，任何一个环节出现问题都可能导致交易延期。因此，购房者最好写清楚每个程序办理阶段的时间点。

2、违约金赔付标准：有交易就有违约，有违约就有违约金，而关于违约金的赔偿标准都是买卖双方协商而定的。在买二手房时，购房者最好明确一下违约金的赔付标准，一般是按照购房定金的双倍赔偿，也可以自行约定违约金数额。

3、交付款项时间点：在买房付款时，购房者一定要写清楚付款的时间点，就比如首期付多少、过户时付多少、收楼时付多少。

4、房子租约事宜：有些房子带着租约，许多购房者都以为问题不大。殊不知，“买卖不破租赁”，如果你没有约定好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收，租客的押金如何处理，那么等到你交易完成后，就会出现许多问题了。

5、房子学位问题：买学位房特别要注意，必须在合同里写上在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用。

二手交易流程

1、买方咨询：:买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。